Cómo reclamar los gastos hipotecarios y recuperar tu dinero

¿Se pueden reclamar los gastos de la hipoteca?

Sí, si firmaste antes del 16 de junio de 2019. El Tribunal Supremo declaró nula la cláusula que cargaba al cliente todos los gastos de constitución del préstamo y fijó cómo se reparten: notaría al 50% y registro, gestoría y tasación al 100%. El impuesto de actos jurídicos documentados es la excepción: ese no se recupera.

Esa es la respuesta corta. La larga —qué gastos entran, desde qué año se puede reclamar, qué documentación hace falta y qué plazo corre— es la que decide si tu reclamación llega a buen puerto, y es la que desarrollamos aquí. Es, con diferencia, una de las reclamaciones más frecuentes del derecho bancario de consumo.

Gastos hipotecarios que puedes reclamar

Varios de los gastos que pagaste al formalizar la hipoteca son recuperables, y el reparto no lo decide el banco: lo fijó el Tribunal Supremo. Puedes recuperar el 50% de lo que pagaste en notaría y el 100% de los gastos de registro y de gestoría (SSTS 44/2019 a 49/2019, de 23 de enero). La tasación se incorporó más tarde, y al 100%: la STS 35/2021, de 27 de enero, la atribuyó al banco en todas las hipotecas anteriores a la Ley 5/2019.

Por ejemplo: si pagaste 300 euros en notaría, podrías reclamar 150 euros. Si la gestoría te costó 200 euros, podrías recuperar todo ese importe.

Conviene ser claros con el impuesto, porque es la partida más elevada y la que más decepción genera: en las hipotecas firmadas antes del 10 de noviembre de 2018, el AJD lo pagaba el prestatario y no se recupera. A partir de esa fecha lo asume el banco por ley, así que tampoco hay nada que reclamar.

¿Desde qué año se pueden reclamar los gastos hipotecarios?

La fecha que importa es el 16 de junio de 2019, el día en que entró en vigor la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Esa ley reparte los gastos de forma imperativa —el prestamista asume notaría, registro y gestoría, y la tasación pasa a ser del prestatario (art. 14.1.e)—, de modo que en las hipotecas firmadas a partir de ese día no hay cláusula de gastos que anular.

Hacia atrás, en cambio, no hay año de corte. La acción para declarar nula una cláusula abusiva no prescribe, así que una escritura de 2005 se examina igual que una de 2015: lo que decide es que exista la cláusula que te cargó todos los gastos, no la antigüedad del préstamo.

Y tampoco te deja fuera haber terminado de pagar: se puede reclamar con la hipoteca viva, amortizada o ya cancelada en el Registro.

¿Qué necesitas para reclamar los gastos hipotecarios?

La escritura de tu préstamo hipotecario es el punto de partida. Sin ella, no podrás avanzar en el proceso de reclamación. Este documento detalla todas las cláusulas del préstamo, incluyendo aquellas que el Tribunal Supremo ha declarado nulas.

Además, necesitarás las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación: son la prueba de lo que pagaste y la base del cálculo. Si has perdido alguna, puedes recuperarla: la notaría y el Registro de la Propiedad conservan copia de sus minutas, y la gestoría o la empresa de tasación pueden expedirte un duplicado. También puedes pedirle a la entidad el desglose de los gastos que te cargó al formalizar el préstamo.

¿Qué plazo hay para reclamar los gastos hipotecarios?

La pregunta relevante, entonces, es cuándo empiezan a contar esos cinco años. El Pleno del Tribunal Supremo lo fijó en la STS 857/2024, de 14 de junio: el plazo arranca en la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula —no el día en que pagaste los gastos—, salvo que la entidad demuestre que pudiste conocer antes que la cláusula era abusiva. Esa doctrina se dictó después de las sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 25 de enero y de 25 de abril de 2024.

En la práctica, quien todavía no ha reclamado rara vez tiene un plazo corriendo en su contra. Pero es justo el punto que conviene mirar caso a caso, porque la excepción existe y depende de qué información te diera tu entidad.

¿Quién puede pedir la devolución de los gastos de hipoteca?

Solo los consumidores. Es decir, quien firmó la hipoteca como particular y al margen de una actividad profesional o empresarial: la protección frente a las cláusulas abusivas está pensada para ellos, y las empresas quedan fuera. Si la hipoteca la firmó una sociedad, o un autónomo para su actividad, esta vía no aplica.

¿Qué bancos están devolviendo los gastos hipotecarios?

Ninguno de forma automática, y esta es la parte que conviene entender antes de buscar el nombre de tu entidad: la doctrina del Supremo se aplica al contrato, no a la marca. CaixaBank, BBVA, Santander, Sabadell, Bankinter, Unicaja, Abanca, Ibercaja, Kutxabank o ING responden ante el mismo criterio, y ninguno devuelve los gastos por iniciativa propia. Hay que reclamar.

Lo que decide tu caso no es qué banco te concedió la hipoteca, sino tres datos de tu propia escritura: la fecha de la firma, si incluye la cláusula que te cargaba todos los gastos y qué pagaste efectivamente por cada concepto.

Lo único que cambia de una entidad a otra es cuánto tarda en resolver la reclamación previa y si la atiende, la rechaza o la resuelve solo en parte. Eso afecta al calendario, no a tu derecho.

Pasos prácticos para reclamar tus gastos hipotecarios

El proceso para reclamar tus gastos hipotecarios no es tan complicado como parece, pero requiere seguir ciertos pasos al pie de la letra.

1. Reúne toda la documentación necesaria: la escritura de la hipoteca y las facturas de los gastos que deseas reclamar.
2. Reclama formalmente al banco, por escrito y dejando constancia del envío. La reclamación se dirige al servicio de atención al cliente de la entidad, que dispone de un mes para contestarte cuando el asunto es un préstamo hipotecario (el plazo de 15 días hábiles es el de los servicios de pago, como tarjetas o transferencias).
3. Revisa la respuesta de la entidad antes de aceptarla. Es frecuente que el banco ofrezca un abono parcial: solo el principal, o el principal con intereses calculados desde la fecha de la reclamación. Los intereses, sin embargo, se calculan desde la fecha en que pagaste cada factura, así que conviene comprobar qué cubre la oferta y qué queda fuera.
4. Reclama por vía judicial lo que quede pendiente. Si la entidad no responde en plazo, rechaza la reclamación o solo abona una parte, el resto se reclama ante el juzgado: la nulidad de la cláusula solo puede declararla un juez.

La reclamación previa al banco puedes presentarla tú mismo, sin abogado. Aun así, conviene hacerla con abogado desde el principio: evita errores de planteamiento o de documentación que obligan a repetir la reclamación y retrasan todo el proceso. La demanda judicial de nulidad de una cláusula es distinta: exige abogado y procurador, y conviene valorar antes si el importe en juego lo justifica.

Si además pagas una tarjeta de cuota fija que no termina de amortizarse, te explicamos cuándo se puede reclamar una tarjeta revolving por usura o por falta de transparencia.

Otras cláusulas que conviene revisar a la vez

Si vas a revisar la escritura, conviene leerla entera: la cláusula de gastos suele ir acompañada de otras que también merecen atención.

• Comisión de apertura. No es abusiva por sí misma. Tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de marzo de 2023, el Supremo descartó una respuesta única (STS 816/2023, de 29 de mayo): hay que examinar caso por caso si se informó con claridad y si el importe guarda proporción con el préstamo.
• Cláusula suelo. Fija un mínimo por debajo del cual tu interés no baja aunque el euríbor caiga. Se puede revisar aunque la hipoteca ya esté cancelada.
• IRPH. Si tu préstamo se referenció a este índice en lugar de al euríbor, es materia con jurisprudencia propia y todavía en evolución: se estudia aparte, no dentro de la reclamación de gastos.

Las tres se examinan con la misma escritura y en la misma revisión. Es lo que hacemos al estudiar una reclamación bancaria completa, en vez de mirar una cláusula suelta.

¿Cuánto dinero se recupera?

Para hacerte una idea del orden de magnitud: en una hipoteca media, la devolución suele moverse entre 1.000 y 3.000 euros, según lo que pagaras en su día y qué conceptos te repercutió el banco. Y no todas las reclamaciones acaban en el juzgado: buena parte se resuelven en la reclamación previa a la entidad, que es siempre el primer paso.

No hay dos hipotecas iguales, así que la única forma de conocer tu cifra es sumar lo que reflejan tus facturas y aplicarle el reparto de la tabla anterior.

Un supuesto distinto, por si es tu caso: si el problema de fondo no es esta cláusula sino una deuda que ya no se puede sostener, la ley concursal prevé un mecanismo específico para cancelarla, con sus requisitos explicados uno a uno.

Tu hoja de ruta para recuperar el dinero

Recuperar los gastos de tu hipoteca es posible si sigues los pasos en orden: comprueba la fecha de la escritura, reúne las facturas, reclama por escrito a la entidad y, si no atiende o solo abona una parte, acude a la vía judicial por lo que quede pendiente.

Si prefieres que lo miremos nosotros, la primera consulta es gratuita: revisamos la escritura, te decimos qué conceptos son reclamables en tu caso y si compensa reclamar. También cuando la respuesta es que no.

Actualizado el 31 de julio de 2026: se ha incorporado la doctrina del Tribunal Supremo sobre el inicio del plazo de cinco años (STS 857/2024) y sobre los gastos de tasación (STS 35/2021), y se han añadido las secciones sobre desde qué año se puede reclamar, qué bancos devuelven los gastos y qué otras cláusulas conviene revisar en la misma escritura. Revisado el 9 de octubre de 2026: los pasos de la reclamación ya no remiten al Banco de España y explican qué hacer ante un abono parcial.

Temas: gastos hipotecarios · cláusulas abusivas · hipotecas · reclamaciones bancarias